（一）引入
前几天去新民吃舒记老友，在旁边走了走，发现步行街旁边整了个新项目“老南宁·三街两巷”。进去看了看，是一处仿古建筑群，似乎想开发形成商业街，里面也保留了一些原住民和老建筑。想起来这里以前都是老房子，应该是一个旧城改造项目。又记起在兰州做规划项目时，老板说这种仿古商业房地产项目属于相对于商场和综合购物中心而言更高级的一种开发模式。若单从商业地产角度来讲，此类型大概是对“现代主义”标准化的商场的批判，与历史文化结合、彰显差异性的“后现代主义”空间生产的产物。
坦白讲，这里设计和建设的品质还是不错的，也勾起了我想进一步了解的兴趣。正好有渠道搜集了一些资料，又和负责项目的成员聊了聊，有些想法，拿出来与你们分享。
（二）项目简介
【区位】从中观区位来看，项目位于南宁市中心，四个区的交界处，也确实是“老南宁”历史文脉根植之处——是宋元明清古城的中心地区，民国时期南宁城市发轫处，也是仅存的“历史”街区。从微观区位来看，项目在南宁市朝阳商圈，经典的“五岔路口”所在地，交通便捷（一二号线交汇），价值不菲。
中观区位
微观区位
历史区位（南宁市建置博物馆）
顺便说一句，“三街两巷”历史街区是一个范围更大的项目，分别指的是兴宁路、民生路和解放路三街与金狮巷、银狮巷两巷。目前完工看到的是核心区的一期工程，以历史文化保护展示和商业为主。
【开发目的】首先项目所在地大部分都是民国解放初的房子，因此项目第一要义就是旧城更新改造；其次，名义上为了打造南宁市的历史文化展示区，留住南宁历史文脉，实则配合南宁市申请历史文化名称和打造历史文化为主题的商业街区（个人猜测），因此项目也是一个历史文化街区建设项目。明显的，这两个目的是相辅相成的，通过征拆、异地安置和货币补偿的方式实现旧城更新，原址上修复历史建筑、复建历史街区，并设置博物馆、展览馆等文化展示区，进而实现第二个目的。
【开发情况】2017年5月开始对项目所在区位进行征收工作，年底基本签约完毕（98%左右），2018年开始实施熟地、建设和旧建筑修缮工作，目前一期基本建设结束。征拆主体是兴宁区政府，完成房屋征收工作后通过招拍挂形式移交给国有企业南宁威宁投资集团进行开发建设以及建设后的运营。项目资金由旧改部分的国开行贷款以及政府财政投资组成。
【数字说项目】
征收补偿：征迁以货币补偿为主，产权置换为辅。货币补偿比例占95%，根据兴宁区政府公开文件（南兴发[2017]3号），货币补偿“由具有相应资质的房地产评估机构按房屋征收决定公告之日起的价值时点对本项目周边同区位、同级别地段在售新建普通商品住房进行评估，确定在售新建普通商品住房平均销售单价，作为本项目住宅房屋征收货币补偿单价”+“30%的货币奖励”+“不足50平米/户按50平米计算”。产权置换包括西关路小学片区回迁安置，以及望州南路时代茗城以及昆仑大道嘉和城·温莎北郡两处政府“以购代建”安置房源。另外，提早签订合约给予提前搬迁奖励：2017年5月17日至5月31日签订合约给予65000元/户补偿；6月1日至6月30日给予30000/户补偿。
修缮补偿：包括搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业补偿，30000元/户补偿以及拆除额外局部建筑的按征收同等标准补偿等。
原住民保留：修缮的历史建筑保留了部分原住民，但是比例很少，占7%左右。
项目成本：征拆12亿元，建设10亿元。单体历史建筑修缮一栋院落需要400万元。
项目建设指标：占地47亩，拆了37万多平米，建了4万多平米，整个项目容积率减少。历史街区部分占20%左右的面积。
【项目分区】就目前已建成的区域而言，征拆的建筑主要用来建设一些仿古建筑（说是按照明清风格），主要作为商业部分和城隍庙的建设（新建）。历史街区部分征拆后原址重建，目前看到的大部分作为文化艺术的博物馆和展览馆；另一些建筑修缮了外立面，拆除了不符合历史建筑风貌要求的加盖部分。
商业部分
现场地图
文化展示部分
历史街区铭牌
另附几个链接：
http://www.myzaker.com/article/5bae101d1bc8e09f0e000036
http://www.gxcounty.com/news/jjyw/20170119/132053.html
http://gx.sina.com.cn/news/nn/2017-09-12/detail-ifykusey9343918.shtml?from=gx_ydph
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1613317617888758260&wfr=spider&for=pc
（三）感受
实话说，光从现在已经建成的核心区一期工程来看，我总体还是很认可这个项目的。这主要是出于一个土生土长的南宁人的角度——虽然我在南宁生活了二十多年，这还是第一次知道金子狮巷、银狮巷这些历史街区；而且已建成的核心区里文化艺术的展示空间比例很高，提供了公民教育的机会；除此之外，这也反映了南宁市经济发展和城市发展到了一个新的阶段，社会大众开始呼吁——当然也是开始生产和消费本地文化符号。
不过凡事总是利弊相随。基于已经获得的材料和专业培养的惯性，我将从以下几个角度对“三街两巷”已经完工的核心区项目谈一些比较初步的看法。
【旧城改造征收】从已获得的资料来看，已建成的核心区征收完成的情况比较好，这一方面体现在完成速度较快，甚至领先于原本规划中的一期项目，以及征收矛盾不多两个方面。当然，这可能与网上相关征收矛盾的新闻已经不复存在，以及这个项目是政府公益性项目，不是改造成商业地产有关。征收政府与居民之间的斗争是永远存在的，我们可能更关心居民搬迁后的居住质量以及社会网络的变化。从目前情况来看，货币补偿为主的方式不利于社会网络的重构，老城居民之间紧密的社会网络和社区氛围可能会打破；修缮房屋的原住民居住质量有较大提升，现地段价值较高，因而推测异地安置或购买新住房的居民居住质量提升也较为明显。
金狮巷历史街区修缮
【规划设计和建造品质】由于这是历史街区，规划设计和建造的品质是也是需要考虑的内容。目前已经建成的核心区品质还是值得称赞的，历史街区的氛围浓厚，和我去过的江浙沪一带的古城古镇不相上下。
夜晚的三街两巷
【资金成本与收益】从项目大块的资金投入以及容积率变化不难看到，这个项目总体是亏钱的，是政府的公益性项目。目前项目收益主要来源于商业地块的租金，历史街区的文化展示部分基本上是免费提供的。项目建设和运营方威宁集团本质上也是政府的执行者，用的也是政府的钱，在“土地财政”没有从根本得到解决以及政府财政日益吃紧，以及“容积率奖励”不被允许的背景下，未来引入社会资本对开发成本进行控制、提高运营效率和收益率成为必然，否则这种高品质的历史街区重建计划难以为继。不过，引入社会资本在某种程度上也会加剧政府、开发商和原住民之间的矛盾。
【社会效益】除了资金的收益外，项目还有社会（公共利益）的收益。如前所述，本项目开发正处在社会呼吁历史文脉的保留与复原、文化符号的空间生产与消费阶段，响应人民群众的高水平文化消费需求，这点不过多赘述。同时，项目还对原住民的居住质量改善、地块周边整体价值提高一级南宁市发展有好处。
【历史街区项目开发的必要性和意义】虽然我认可项目建设的品质，但是我并不认可项目作为历史街区的规格进行打造，换句话说，南宁市申报历史文化名城，我以为底子不足。文物古迹的数量和等级不够不说，历史街区（主要是金狮巷）原本的风貌特色和文化价值也无法令人信服，而且南宁市城市发展历史在解放以前并不值得一提。当然，回到项目对于南宁市历史文脉的保留、延续与宣传来看还是有意义的。同时，南宁市作为广西省会没有一点可以游玩的景区，没有一点文化氛围，显然说不过去（虽然我并不认为有什么说不过去的）。最后，这也跟领导人意志有关。作为南宁市中心和市井生活的发源地，很多（自治区的）领导都在此出生、长大，因此对于这块地方的旧城改造与文化复兴也成为他们工作目标——当然，改造好了、申报上了历史文化名城，也自然成为他们生涯中的一大功绩。
想到这里这就不禁让我感慨其他城市因为缺乏资源而得到略显不公的待遇。我曾经考察过梧州市内的文物和历史古迹，以及梧州的骑楼城等历史文化街区（之前也总结写过）。不得不说，与南宁相比梧州的城市历史、文物和历史古迹等级及文化价值、历史街区的保护情况、历史街区的面积和整体风貌都比南宁好得太多太多，我猜测可能由于资金等资源不足所以难以打造具有影响力的街区项目，申请历史文化名城遭遇困难（申请过一次，失败，目前正在申请第二次）。
从整个自治区发展角度来讲，省级住建口和文旅口等部门应该判断区内历史文化资源，举全区力量帮助有潜力的城市申请，三年一个城市，这样对整个区域旅游的发展也有好处吧。不过我个人并不认可这种做法啦，运动式的申请名号，对城对人都没好处。
（四）结语
写一点题外话。在做环江项目的时候我曾经给建筑组的组长及小朋友们传达了这一理念：我们可能觉得老房子、老地方，多有历史、多有文化、多有品味！但是我们往往忽略了居住在里面的人的感受，他们在老房子里舒服吗？生活便利吗？甚至危险吗？我们不能指责那些加盖房子、改造房子，破坏“文物”的行为。因此，无论是旧改项目，还是历史街区修缮重建项目，我坚持尽可能的多把目光放到原住民身上。其次再去考虑项目的经济利益、社会收益等等内容。
考察过程中一个细节很有意思：上面纸本艺术中心的工作人员介绍说，前两天还有老阿婆回来想看看这个房子，希望他们打开一个只供工作人员进入的房间，看看自己以前住的地方。老南宁的历史文脉是保留了、复原了，希望这些老人们更深刻的记忆也能够保住，而很明显的，这种保住更多是管理上的，是一种权威制约。还好，这个工作人员说她欣然同意，打开了房间让老太太在里面坐了好一会。
最后，真的很敬佩与感谢在这里工作的一线人员，做完访谈后深感征拆和项目建设过程中的不易，这也算是在空间上留下了自己浓墨重彩的一笔吧！
终于在年初一能发出来，祝各位新年快乐，身体健康，猪年猪事顺利发发发啦！
2019年2月5日